征收物业税 外国也难做
<p><img src="http://www.xycity.cn/upload/2010/02/01/2999_201002011220381SQTW.jpg"></p><p>美国的一处房产(资料图片)</p>
<p> 中国房价居高不下，开征物业税再次引发热议。在国外，大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收物业税。物业税多属地方主体税种，是保持一个国家财政稳定的重要来源在一些国家，房屋产权是永久性的，而中国目前普通住宅的产权期限为70年。中国特有的国情和房地产环境使得开征物业税注定将面临不少困难，也会引起很多争议</p>
<p> 物业税在世界不少国家早已开始征收。特别是在发达国家，物业税是税收制度内一个非常普遍而重要的税种。相较其他税种，物业税的一大优势是其税基(土地和房产)“不动”的属性，方便管理和计算。但是，由于物业税所带有的一些天然的劣势，使得很多国家在征收物业税时也面临不少难题。</p>
<p> 难题1</p>
<p> 资料不完整价值评估费时费力</p>
<p> 由于房地产是一种现实存在的资产，而非经济活动流量，因此，在每年依据房地产征收物业税时，必须先对其价值进行评估。但是，与股票及债权不一样，房地产的价值没有划一的标准。</p>
<p> 对房地产的价值进行单独评估在很多国家都是一项费时费力又昂贵的操作。事实上，对于那些以物业税为主要税收的国家，对房地产价值的评估是一个非常大的挑战。</p>
<p> 目前，很多国家没有全面的不动产登记资料。尤其是一些落后国家，信息技术在房地产登记和统计工作中应用很少，主要仍靠手工进行，这样的做法成本高、效率低。</p>
<p> 例如在肯尼亚，各级政府房地产财务和价值评估手册中所涵盖的土地数量，占应征税土地总量最少两成，最多七成。在几内亚，1999年的税收手册中大约涵盖了应税财产的三分之一。</p>
<p> 此外，缺乏专业评估人员以及房地产市场管理不规范等问题，也严重干扰对房地产价值的评估工作，这些问题在农村地区尤为突出。</p>
<p> 难题2</p>
<p> 与收入脱钩业主未必有力支付</p>
<p> 很多国家在征收物业税时遇到的另外一个问题在于：业主(或者租客)未必有能力支付物业税。</p>
<p> 物业税与收入所得税或者消费税的最大区别在于：房产的价值未必随纳税人的经济状况改变而改变。例如，一个人从学校毕业后，置业前，他的收入和消费都会趋向于比较高；在刚置业后，特别是出于未来家庭规划而购买了较大房子后，房产价值相对于收入来说会偏高；在工作成熟期，收入可能会比房价高；但是退休后，一位领取退休津贴的人士要继续支付同样的物业税可能就会有困难了。</p>
<p> 在经济不景气时，无力支付物业税的情况就会更多。最极端的情况就是被裁掉的金融从业人员。他们可能在瞬间失去了收入，但他们的豪宅的价值以及相应需支付的物业税却没有发生变化。</p>
<p> 从政府的角度而言，物业税的一大优势就在于它是财政收入的稳定保障，即使在经济萧条时期也是如此；但从纳税人的角度而言，物业税的负担不随个人的经济状况发生改变。</p>
<p> 各国物业税</p>
<p> 美国：称为不动产税，归在财产税项下。税基是房地产评估值的一定比例。美国的50个州都征收不动产税。各州政府税率不同，为1%到3%。</p>
<p> 加拿大：对100%的物业征税。对拥有二套住宅的人还以高税率征收，对自居、退伍军人、老人、残疾人等有优惠。</p>
<p> 法国：政府采用土地年度税的形式征收不动产税。</p>
<p> 新西兰和澳大利亚：不动产税是政府根据房屋的占地面积和每年进行评估的房屋价值按0.3%到1%征收。</p>
<p> 奥地利：称不动产税或物产税。房产持有人每年根据评估价值的1%缴纳不动产税。如土地没有建造房屋，土地持有人根据土地的评估价值再缴纳1%不动产税。这意味着未开发土地实际需要缴纳2%的税。</p>
<p> 新加坡：由新加坡国内税务局对所有房产征收，自住房产的物业税率是4%，其他类型房产的物业税率是10%。</p>
<p> 个案</p>
<p> 埃及：豪宅多征税穷人还不依</p>
<p> 只要翻开埃及各大报章，就能感受到当地如火如荼的房地产热潮。在大多数日子里，埃及的主流报纸上都可以看到各种图文并茂的彩色房地产广告，推销对象包括开罗沙漠边缘的公寓、地中海和红海沿岸的度假屋等。</p>
<p> 这些广告的主要目标客户是埃及的中产阶级和富裕阶层。他们当中很多人在过去4年埃及经济的飞速发展中分得一杯羹。瞄准这批“新贵阶层”，埃及的房地产商不失时机地推出各式带花园甚至游泳池的高级公寓。这些公寓虽然价格不菲，客流依然源源不绝。</p>
<p> 有鉴于此，埃及政府试图推行一项新的物业税政策。有关法规已经在去年获议会通过。有埃及官员预期，新政策有望给政府带来每年5亿美元的收入。</p>
<p> 埃及政府表示，新物业税政策只适用于市场价在9.2万美元(约合人民币62万元)以上的物业。而据估计，这部分物业只占全国物业总数的5%。但就是这项针对富有阶层出台的物业税政策，仍遭到了不少人反对。</p>
<p> 有经济学家担心，目前埃及的经济状况尚不稳定，贸然开征新物业税可能会带来负面影响。</p>
<p> 收入属于中下水平的人则认为，业主第一套房应该豁免缴税。这一想法又遭到了政府官员的否决，因为这会成为很多富人设法逃税的借口。</p>
<p> 还有人提出，很多年长的领救济金人士以及人口众多的贫穷家庭，住在历史悠久的大屋子里，这部分人可能也属于需要缴税的阶层，但事实上他们支付不起这笔税金。对此，埃及政府承诺会根据实际情况减免这类家庭的税负，但其成效却遭到反对者的怀疑。</p>
<p> 此外，根据新规定，埃及所有的业主，无论其拥有物业价值的高低，都需要向政府申报。这在埃及社会也引起很大的反响。因为传统上，埃及的私有财产管理并不规范，很多人习惯了瞒着政府进行私下交易。</p>
<p> 韩国：物业税虽高房价仍飞涨</p>
<p> 韩国房价在前总统卢武铉执政时期(2003年至2007年)出现飞速上涨。为了抑制高涨的房价，卢武铉政府出台了包括提高物业税等一系列给楼市降温的政策和措施。但是事与愿违，这些政策不但未能抑制房价，反而使得房价居高不下，甚至继续上涨。</p>
<p> 由于看好楼市上涨的趋势，很多拥有多套住房的业主，宁愿承担高额的个人物业税，也不愿意轻易出售。而交易房屋量的减少，也成为助长房价快速上涨的又一个动因。2006年全年，韩国全国平均房价上涨19%。其中，首尔上涨24%，涨幅当时居亚太地区之首。</p>
<p> 卢武铉政府收紧房地产政策以来，韩国房地产不但没有降温，反而陷入高房价、低成交率和供过于求并存的困境。</p>
<p> (文图据《广州日报》)</p>
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