武汉商铺售后包租纠纷增多 风险过大国家叫停

襄阳城

<p><img src="http://news.cnhubei.com/news/xwhbyw/../ctdsb/ctdsbsgk/ctdsb04/201008/./W020100819295290685307.jpg"></p>
<p>荆楚网消息 (楚天都市报) （记者苏永华 实习生石教炼）“毗邻武广、江汉路两大商圈，汉正街隔街相望。”美奇国际儿童城开业前，开发商描绘的如此美好市场前景，吸引众多买铺人签下租赁协议：由管理公司统一运营，每年返还约定的房租。</p>
<p>如今，因经营惨淡，承租商户纷纷撤退，业主租金频频被拖欠。类似“售后包租”行为，国家三令五申予以禁止，但始终难以绝迹。但如此大范围拖欠租金，在武汉还是首次。</p>
<p>业主投诉</p>
<p>200业主租金频被拖欠</p>
<p>近日，范女士投诉称，从去年12月开始，美奇国际儿童城开始拖欠她的商铺租金，到现在已经欠了2万多元。记者调查发现，美奇国际儿童城200多名业主，都被不同程度拖欠租金。</p>
<p>范女士购买的商铺，在汉口中山大道555号美奇国际儿童城一楼，面积19.99平方米。2005年9月，她花45万买下。按“统一经营”要求，她跟开发商指定的运营公司——武汉美奇商业管理有限公司签订了租赁合同，为期5年。自2006年3月18日开始，每季租金为8000元，一个季度付一次。</p>
<p>但她很快发现，“甩手掌柜”并不好当。合同签订后没多久，运营公司支付租金就不时拖延。到2009年12月后，就再也没有支付租金，到现在已经快三个季度了。</p>
<p>为讨租金，范女士不断致电武汉美奇商业管理有限公司，对方总是敷衍，到后来电话也无人接听了。</p>
<p>经营不善</p>
<p>儿童城铺位长期“空租”</p>
<p>昨天中午，记者在中山大道555号看到，“美奇国际儿童城”已经改名为“五马路潮流广场”，定位为“时尚服装”卖场，正在装修改造。</p>
<p>记者了解到，原来的美奇国际儿童城号称中南首家儿童主题商场，集儿童产品经营、娱乐、餐饮、培训于一体。2003年“六一”正式营业，但生意一直不好。“你也看到了，我们铺位大部分时候都空着，这是我们原来没想到的”。武汉美奇商业管理有限公司财务部陈经理说，因为收到的租金不多，所以给业主付租金时有一些拖欠，“没有办法，但这是暂时的”。</p>
<p>陈经理表示，商场正在调整经营方向，肯定不会就这样闲置下去，目前招商情况不错，鉴于部分业主反映强烈，公司已经决定，下半年会加快租金发放。在明年租赁合同到期之前，将尽最大努力足额支付。</p>
<p>业主们对此表示怀疑，他们要求依合同按季发放。</p>
<p>屡禁难止</p>
<p>“售后包租”恶果渐显</p>
<p>业主范女士说，她现在是骑虎难下，商场乱哄哄的，把铺子收回来吧，自己没法经营；就这样拖下去，自己的损失会越来越大。还有业主则一语道破天机：“都是被售后包租给害的。”</p>
<p>记者了解到，范女士虽然与运营公司签署了租赁合同，但对于运营公司如何进行招租、租金收益标准、招租未达到预定目标时委托人是否可以解除合同等方面，均未作任何约定。现在虽然后悔，却也没有办法。</p>
<p>跟美奇国际儿童城一样，前几年武汉楼市上，至少有20多个产权式商铺、酒店采用了“售后包租”方式，“先售后租，绝对的零风险，每年保证提供8%—10%的投资回报。”诸如此类的宣传字眼，吸引了很多人投资。</p>
<p>武汉理工大学教授潘辰介绍，几年下来，“售后包租”的回报并不像开发商描述的那样乐观，纠纷越来越多。目前，售后包租中的问题正在逐渐显现，一些开发商中断返租，导致业主投资失败，资金被套。</p>
<p>潘辰教授分析，最近几年，国家多次重申禁止“售后包租”，但上有政策下有对策，开发商不断创新出“租赁经营”、“委托经营计划”等花样，指定第三方与买房人签订协议，将自己置身事外，这些现象屡禁不止。</p>
<p>不是馅饼</p>
<p>“售后包租”暗藏五大风险</p>
<p>武汉市房管局相关负责人介绍，尽管售后包租花样很多，实质都是以承诺售后高回报、低风险的方式促销商品房，加快资金回笼速度或为滚动开发提供资金支持。表现形式常以提供固定年回报、原价（或增值）回购、承诺无（低）风险投资等。</p>
<p>据了解，以前，由于对售后包租风险认识不足，一些公寓、酒店、商场采用上述销售方式，没有受到什么干涉。目前，武汉市已经多次明令禁止，一经发现售后包租，都会严肃查处。</p>
<p>房管部门介绍，“售后包租”暗藏五大风险隐患：一是可能存在欺诈，开发商取得银行贷款后，有的携款逃匿；二是开发商融资或变相融资后，将资金挪到别的项目上；三是项目建成后经营不善，无法达到预期的收益水平，没有现金流兑付；四是所购商品房屋位置不确定，无法办理房屋所有权证；五是往往涉及复杂的权利关系，易引发债权债务纠纷等。</p>
<p>北京大成律师事务所武汉分所蔡江林律师建议，售后包租的合同有可能涉嫌非法集资，业主也可按照法律规定，依据合同向法院起诉。目前，对美奇国际儿童城拖欠租金的事，硚口区相关部门已介入调查。</p>