一线楼市春节“冬眠”

襄阳城 · 发表于 2010-3-4 14:11:06

<img src="http://www.xycity.cn/upload/2010/03/04/2999_2010030414115615l5l.jpg">
资料图片
　　□李良林哲
　　上海楼市这个春节最冷清
　　上海2010年的春节假期，天气异乎寻常地冷。身裹厚衣的人们在路上匆匆行走，却很少有人会将目光投向路旁那曾经人头涌动的地产中介。
　　成交量萎靡
　　易居CRIC统计显示，春节期间(2月14日—2月21日)，上海商品房共成交2.3万平方米，其中商品住宅仅1.3万平方米。而成交均价则连续5周持续走低。上周的商品住宅均价为17091元/平方米，跌幅11.82%。需要指出的是，尽管春节是楼市传统的冰冻期，但今年的成交量却创下近5年，也就是有具体数据统计以来的新低。
　　在成交量跳水的同时，一些楼盘也从涨价的狮子大开口变成小幅折扣让利。笔者从位于浦东的禹州金桥国际售楼处了解到，该楼盘就打出了“在2月底前购买该项目房源，将享受总价15万元减免优惠”的广告。尽管这种优惠尚未吸引购房者的追捧，但这表明，开发商们已经开始正视市场走冷的现实。
　　降价或成有力武器
　　与一手房在降价上遮遮掩掩不同，上海二手房市场在春节间的主动降价，引来了不少购房者的关注。这表明，降价或会成为撬动楼市坚冰的有力武器。
　　21世纪不动产上海锐丰三林二店经理金亮告诉笔者，在小幅降价的背景下，春节长假期间浦东三林板块的带看量已较节前一周增加10%左右，新增挂牌量则放大20%-30%。“目前放盘的房东90%是置换型需求者，经历政策消化期和2月初的淡季后，这些房东从观望转为出售，并已有5%左右的议价空间。购房者则以上海本地的婚房等刚性需求人群为主。”金亮说。
　　21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪则认为，刚需置业群体在假日期间率先启动恰恰符合了市场的自身规律，经过一段时间的积累，上海二手房市场预计在3月会迎来一波成交小高峰。此外，置换型市民在二手房市场买、卖之中的谈判、议价表现，很可能成为市场打破僵持的突破口，带动更多交易达成，同时也是左右3月份交易回暖程度的关键因素之一。
　　北京楼市进入盘整阶段
　　三十多平米的房间里，七八台电脑嗡嗡作响，中介顾问们三三两两地在一起聊着天，接待客户的咨询台前空无一人……这种冷清的场面在如今的北京中介门店里已经屡见不鲜。
　　“滞涨”格局出现
　　由于2月适逢农历新年，楼市迎来传统的成交淡季，因此避开春节期间开盘已经成为大多数开发商的共识。除了新房供应疲软外，二手房市场成交量继去年连创新高后也开始出现大幅下跌，而房价依然保持在高位，这使得新年楼市开始进入“滞涨”的局面。
　　北京市房地产交易管理网和中原三级市场研究部的统计数据显示，2月中旬(11-20日)，全市二手房均价为13790元，与2月上旬(1-10日)的均价13920元相比微调1%左右，价格基本持平。而2月中旬全市二手房住宅网签总量仅为427套，不及上旬市场成交量4715套的十分之一，成交量下跌十分显著。
　　除了二手住宅外，长江证券的统计也显示，2月7日至2月20日，北京市一手住宅周成交面积23.33万平方米，较前周下降48.35%。2010年年初以来周平均成交25.34万平方米，较2009年的39.20万平方米下降35.37%。
　　未来进入盘整期
　　在走访中，笔者了解到，虽然目前成交量低迷，但大部分中介机构对未来市场走势仍然持乐观态度，认为未来房价波动幅度不会很大，楼市将进入盘整阶段。
　　一家房地产中介公司的工作人员告诉笔者，目前他们仍然鼓励卖房人将卖价适当定得高一些。“可以先把价格挂出来探探行情。”该人士表示，“报价出现一两千元的调整很正常，尤其对于当前的高房价，一两千元的下滑根本称不上调整。”
　　链家地产置业顾问陈友琴透露，虽然银行的房贷利率7折优惠正逐步淡出市场，但不少中介由于与银行有合作仍能做到7.1折的优惠“擦边球”，部分银行在贷款投放过程中也没有出现大幅收紧。
　　深圳楼市节后缓慢复苏
　　深圳市国土委数据显示，除夕至初五深圳新房无一套成交，初六和初七成交量依然为个位数，随着长假结束，初八、初九新房成交量分别达到25套和48套。
　　节后楼市略有恢复
　　连续六天零成交为近年来罕见，去年春节前四天深圳新房虽然成交量为零，但初四起便开始成交，初四至初六共成交20套。
　　而春节长假刚过，深圳楼市成交量开始有所恢复，初七成交新房7套，均价16014元/平方米；初八成交25套，均价21445元/平方米；初九成交48套，均价升至21979元/平方米。
　　新开盘项目尤其是定价有所下调的项目成了近日旺销的明星。深圳房地产信息网的监测，初十深圳市新房共成交48套，成交面积3361平方米。定价略有下调的新开盘项目——七街公馆以24套、共1023.81平方米的成交量居全市成交排行榜首位，首地容御花园和摩尔城紧随其后，都成交5套。
　　二手房成交同样略有回升。正月初七二手房登记开始恢复，当天二手房成交23套，成交面积2156.33平方米；正月初八深圳二手房共成交97套，成交面积7955.85平方米；初九二手房骤然增至174套，成交面积14531.67平方米。中介相关人士表示，尽管二手房成交量有所恢复，但仍然属于较低的水平，与2009年底相比相去甚远。
　　尽管春节期间成交量低迷，深圳房价依然居高不下。近日成交均价显示，深圳新房价格依然高处在两万元/平方米以上。
　　调控引发集体观望
　　房地产市场调控大幕早已拉开，消费者信心有所动摇，观望情绪重新弥漫楼市，这一点从春节深圳楼市可以窥见。
　　由于看楼人少、成交量少，一些仅剩余少数尾盘的楼盘春节期间甚至放假。而一些销售压力较大的楼盘则针对春节推出各种活动，如看房送礼包、买房有折扣等。尽管如此，前来看楼的人寥寥无几。自正月初三起，深圳观澜某楼盘即通过手机短信连续发布楼盘促销广告，但售楼现场仍然冷冷清清。
　　笔者在采访中发现，春节后看房者逐渐增多。中原地产四季花城分行业务经理表示，初七之后上门询问和看房的客户明显增多。世华地产彩田分行业务员介绍，节后看房的客户大多为自住客，主要还是询问二手房价格走势情况，在观望中选择时机。
　　虽然新房价格依然坚挺，深圳的二手房市场已经出现降价迹象。大部分业主心态不再强硬，议价空间开始有所增加。
　　中原地产的研究报告也显示，深圳的175个典型二手楼盘，今年1月份有八成出现了成交价环比下降，幅度最大的是南山区世纪村，环比每平方米已经下降了3000元以上。世华地产报告也显示，由于二手房售价的下降，深圳的租金回报率有所上升。
　　杭州二手超低价房频现
　　春节长假，杭州楼市异常寒冷。据中国指数研究院数据显示，2月13日至19日，杭州商品房成交122套，成交面积2.36万平方米，环比下跌50.15%，同比下跌超过70%；成交均价21004元/平方米，环比下跌17.44%。其中主城区商品房成交和预定双双为零，这是近年来杭州主城区首次在春节假期出现“零成交”纪录。
　　新盘“后劲堪忧”
　　春节7天长假中，杭州主城区楼市在预定、成交方面，均以罕见的零记录登场。而杭州楼市整体成交量也创历年新低。
　　2月1日至19日，杭州主城区共成交商品房358套，平均每天不足19套，与1月份日均49套的成交量相比，下滑61%；与2009年12月份213套的日均成交量相比，降幅更是高达92%。更值得一提的是预定数据，2月份截至目前，仅预定8套，平均一天不足0.5套，说明楼市后劲堪忧。
　　中国指数研究院杭州分院分析师张志杰指出，虽然春节是传统淡季，但近段时间人们认为调控将至和房价将调整的揣测，是造成楼市冷到极点的最大因素。高房价和调控预期加重购房者的观望情绪，从而使市场需求下滑。
　　去年年底至今年年初，“营业税免征期限从2年回到5年”“开发商拿地首付不低于5成”等调控政策相继出炉。2月12日，央行再次宣布，自2月25日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，短短42天内两次收紧流动性，冻结银行超过6000亿元资金。
　　二手市场现“超低房”
　　据华邦地产风向标不动产研究机构最新的数据显示，虎年第一周(2月15日至21日)，杭州二手楼市有效成交仅29套。2009年年初，楼市虽然还没有真正好转，但是开年首周也有295套的成交量。
　　从日成交数据看，2月15日至19日，二手市场基本也是“零成交”，五天成交量仅仅为2套。不过，从20日开始，市场走出停滞状态，成交11套，21日成交16套。但价格已有明显松动。
　　数据显示，在这仅有的29套成交房源中，频现超低价成交的现象。比如春节期间成交的一套“万家花城”房源，成交均价是16535元/平方米，而2009年底，“万家花城”成交的近百套房源中，成交价格普遍在2万元以上。一套“锦绣新村”房源的成交均价也只有8828元/平方米，与去年底的价格相比，跌幅接近30%。业内专家指出，超低价房源的频频出现，给淘房者带来了一定的机会。
　　超低价成交房源的出现，也拉低了春节第一周二手市场的总体成交均价。据统计，2010年2月15日至2月21日，杭州二手房总体成交均价为17219.81元/平方米，环比下跌了1014元/平方米。
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