房价与地价： 鸡和蛋的故事

襄阳城

<p><img src="http://www.xycity.cn/upload/2010/01/21/2999_201001211437011th81.jpg"></p>
<p>　　□王东京</p>
<p>　　去年，房价上涨之快让人大感意外。据说，目前一线城市的房价，均已超过了2007年的高点。有趣的是，人们两年前批评高房价，当时矛头是指向开发商；可这次房价上涨，很多人说是因为地方搞“土地财政”抬高了地价。千夫所指，于是“土地财政”也就成了众矢之的。</p>
<p>　　究竟是高地价推高了房价？还是高房价拉高了地价？表面看，这问题不简单，很有点像“鸡”与“蛋”的关系，鸡生蛋，蛋生鸡，但世上到底是先有鸡还是先有蛋，的确难以说明白。不过，从经济学角度看，高房价与高地价谁因谁果，应该可以说清楚。</p>
<p>　　有官方数据显示，当下地方预算外收入中，土地出让金差不多要占一半。而另据华远地产任志强先生称，目前地价占房价的比例高达59%，他由此推断是地价推高了房价。不错，房子非空中楼阁，它要盖在土地上，地价高，盖房子的成本会高。然而，经济学认为，成本高未必一定会推高房价，不然，我们怎么解释2008年开发商成本未变而房价大跌呢？</p>
<p>　　2008年10月，一位成都官员询问专家，房价何时会涨，说房价不涨地价涨不了，财政的日子不好过。2007年，成都地价每亩可卖300万元至500万元，而到了2008年下半年100万元也卖不出。这位区长一语道破天机——房价带动地价，而不是地价推高房价。其实，现实生活里这样的例子很多：比如钢材涨价必带动铁矿石涨价；纺织品涨价必带动棉麻涨价；粮食涨价必带动化肥涨价。总之，是下游产品涨价带动上游产品价格上涨。</p>
<p>　　当然，上游产品涨价推高下游产品价格的情况也是有的，但前提是下游产品供不应求，市场有涨价空间；否则，若下游产品过剩，上游产品涨价只会推高下游产品成本，但价格却涨不了。请问有谁见过，过剩产品能够卖高价的呢？若再想深一层，即便下游产品短缺，价格上涨也是需求拉动，与成本无关。房地产本身就是最好的例子，人们看到的现象，似乎是地价推高了房价，其实不然，假若房产的需求不足，地价再高房价也不会涨。</p>
<p>　　是的，房价上涨说到底只能由需求拉动。想想2008年的房价吧，从成本看，开发商应该都是2007年前买到的地，地价绝对不低，可前年房价为何会大跌呢？原因是金融危机改变了人们的收入预期，对房产的需求下降了。不妨再设想一下，假如有甲、乙两个开发商在同一地段建房，由于买地时间不同，甲买地早，地价不及乙的一半。尽管成本差别大，但若乙的房子每平方米卖2万元，甲会因为地价低而每平方米只卖一万元么？当然不会。</p>
<p>　　很清楚，只要商品房供应短缺，地价无论高低房价都会涨。而由此引出的政策含义是，平抑房价应增加房屋供给而不是打压地价。房供短缺的局面不改变，打压地价只会增加开发商利润，房价不会降。这样看，那种指望打压地价来降低房价的想法，不过是人们的一厢情愿，政府若一旦采纳，对开发商来说当然正中下怀，而对消费者无异是镜花水月，到头来怕是“竹篮打水一场空”。</p>
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