楼市调控如何避免无果而终

襄阳城

<p><img src="http://www.xycity.cn/upload/2010/01/21/2999_201001211438061S0q6.jpg"></p>
<p>资料图片</p>
<p>　　□石俊 陈思维 陆昀</p>
<p>　　2009年末，密集出台的楼市政策正上演着如2008年底一样的情景。所不同的是，面对愈演愈烈的高房价，如今楼市调控的主调已由“救市”转向“遏制”。</p>
<p>　　五令齐出调楼市</p>
<p>　　持续吹大的楼市泡沫显然触动了政府敏感的调控神经，随之相继出台的“五大政策”如离弦的箭一般直指当前的高房价。2009年12月，中央经济工作会议指出，要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求；2009年12月9日国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。国家发改委主任张平同日表示，我国将完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房的供应，抑制投机性购房。2009年12月14日，国务院常务会议就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投资投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措(简称“国4条”)，遏制部分城市房价过快上涨势头。2009年12月17日，开发商拿地首付至少50%的限制政策出台。尤其是2010年1月10日，国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(简称“国11条”)，其中提出了“增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设、落实地方政府责任”等五大方面，共十一条措施。</p>
<p>　　业内认为，逐步细化完善的楼市新政，正在向外界传递政府调控楼市的信心和决心。</p>
<p>　　看涨时的观望情绪</p>
<p>　　对于楼市新政，准购房人和投资者又是如何看的呢？某网站针对购房者的调查显示，对于国务院近期一系列的房地产调控措施，有近60%的网友认为，需要观望一段时间才能决定是否购房。全国工商联房地产商会会长聂梅生也表示，虽然“国11条”针对性极强，但期待今年房价出现大幅度下降“并不现实”。“国11条”中二套房贷首付不得低于40%的条款着重打击投机性购房。据某中介公司张经理透露，他所了解到的一些投资客对今年楼市的期望值有所下降，以前大多三成的首付现在变成四成，投资成本明显提高，有些人开始考虑将去年卖房回笼的资金转向商业地产。</p>
<p>　　扼住“钱”“地”的喉咙</p>
<p>　　土地和资金是楼市调控的两大关键点。对此，“国11条”中强调要加强房地产信贷风险管理，继续整顿房地产市场秩序和进一步加强土地供应管理和商品房销售管理。这被业内解读为从钱、地两方面来调控楼市。</p>
<p>　　从信贷、金融方面，在需求方，国家调控按揭贷款政策，提高二套房首付比例，抑制炒房；在供给方，国家对房地产开发贷款进行调控，房地产企业拿地首付至少50%。全国工商联房地产商会副会长李晓东表示，这两方面的调控长期以来被证明是有效的。</p>
<p>　　另外，“国11条”中还关注到热钱冲击楼市风险，加之此前国土部与证监会配合核查再融资项目，这意味着房地产企业从资本市场获得资金的难度在加大。而央行近期上调0.5个百分点的存款准备金，也被认为是货币供应收紧，挤压开发贷款的信号。但与此相对应的是，在近期的某房地产论坛上，开发商们集体回应房地产调控时，直言“不差钱”，对楼市政策仍然乐观。业内人士认为，如果收紧银根贷不到款，这对去年拿地的小开发商影响比较大，一旦资金链出现问题，有可能被大房地产企业兼并。</p>
<p>　　保障房屡屡提及，仍待落实</p>
<p>　　保障性住房在近期系列调控政策中屡屡被提及，被认为是平抑当前高房价的有力措施。“国11条”中明确提出要增加保障性住房，加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，保障性住房如果真的加大开发力度，对稳定房地产市场肯定有作用。</p>
<p>　　去年土地市场的火热使得地方政府卖地收入大增，数据显示2009年全国土地出让金总金额达1.5万亿元，杭州和上海成为土地出让金超过千亿元的两个城市。</p>
<p>　　资金的充裕能否保证保障性住房建设的顺利进行呢？“最主要还是地方政府不愿意执行，没有动力来执行。”尹伯成表示，加大保障性住房开发，势必需要地方政府拿出一定面积的土地来配合开发。某开发商也表示，保障性住房是政府民生工程，开发商作为企业是以追求利益为主。所以，保障性住房建设能否落实，还是要看政府的决心。</p>
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